Un cabinet de renommée internationale dans les domaines de l’audit et du conseil financier et managérial vient de réaliser pour le compte de la chambre syndicale des promoteurs immobiliers une étude du secteur de la promotion immobilière en Tunisie.
L’analyse du secteur montre que sur un nombre total de 79 mille logements produits annuellement, uniquement 44,8 mille ont obtenu une autorisation (soit 56,7%) dont 11 mille sont bâtis par les promoteurs immobiliers privés et publics soit une part faible de 14%.
Les prix des unités d’habitation ont grimpé de 46% durant les 5 dernières années, alors que les prix des terrains constructibles ont augmenté de 41%.
On indique aussi que rien que sur la période 2010-2017, l’ensemble des promoteurs immobiliers a évolué, la cadence des logements produits n’a pas suivi la même cadence.
En termes de demande, le secteur a connu une forte baisse en 2018 de -28% sur les ventes des appartements et de -6%, sur les ventes des terrains destinés à l’habitation entre T3 (troisième trimestre) 2017 et T3 2018. En outre. Durant la période 2017-2019, l’encours des crédits logement aux particuliers n’a cessé d’augmenter pour atteindre 11279 millions de dinars (MD) en 2019, ce qui représente 46,9% du total des encours des crédits aux particuliers en 2019.
Sur un autre plan, le nombre de promoteurs immobiliers a augmenté considérablement entre 2010 et 2020 pour atteindre 3181 en 2020 contre 1989 en 2010 (+60%). Néanmoins, au total 700 à 800 promoteurs exerceraient dans le cadre d’une activité permanente.
Malgré sa contribution faible au PIB, le secteur de la promotion immobilière continue à employer, directement, plus de 500.000 personnes et ce nombre est en hausse depuis 2016. En tenant compte des emplois indirects dans les 300 métiers liés au secteur de la promotion immobilière, la masse d’emplois générés par le secteur augmente considérablement.
Malgré leur quantité relativement faible, les promoteurs immobiliers ont une contribution assez importante dans les recettes totales de l’Etat (1%), jusqu’à 2018 pour se décliner à 0,67% en 2019.
L’étude souligne que l’instauration d’un taux de TVA de 13% sur les logements d’habitat a amélioré considérablement les recettes fiscales collectées auprès des promoteurs immobiliers en 2018 (+18% ~ + 34 MD) mais cette embellie a été suivie d’une chute en 2019 de 49 MD soit -21%.
Par ailleurs, une modélisation des impacts économiques de certaines réformes fiscales dans le secteur de l’immobilier, a été élaborée.
La modélisation a permis d’estimer l’impact d’une augmentation supplémentaire de la TVA de 13% à 19% à partir de 2024 tel que prévu au niveau de la loi des finances de 2020.
Elle a été utilisée, également, afin d’estimer l’impact d’appliquer un taux préférentiel pour les crédits immobiliers (TML : Taux du Marché du Logement) avec mise en place éventuelle d’un mécanisme de bonification des crédits.
Outre son effet sur les principaux agrégats socio-économiques et la stimulation du marché de logements, le TML permet de réduire le coût du crédit supporté par les citoyens de 18% pour un TML à 7%, de 31% pour un TML à 5% et de 43% pour un TML à 3% comparés aux crédits à TMM+3%.
L’adoption du TML permet d’accroître le nombre de logements vendus annuellement en 2025 à 20465, 16242 et 14789, respectivement, pour des TML de 3%, 5% et 7% contre 10863 en cas de non-adoption du TML.
Sur le plan fiscal, à court terme, l’étude a recommandé d’effectuer une baisse du taux de la TVA sur les biens immobiliers destinés à l’habitation de 13% actuellement à 7% à partir de 2021, tout en annulant son augmentation à 19% prévue à partir de 2024.
De même sur le plan fiscal, à moyen et long terme, elle a recommandé de réadopter un droit d’enregistrement fixe (25 DT par page de contrat) pour tous les biens vendus par les promoteurs immobiliers.
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